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执行异议案例

作者:赵红霞 来源:找法网 日期:2015-06-18 19:11

执行异议纠纷

一、案情。

王某某于201083日和2011127 日分别与关某某、姜某某签订了《房屋买卖合同》,购房款分别为12.8万元、14.00万元。二份买卖合同均约定签订合同之日支付房款5万元,余款在办完房产证后付清,房产过户由王某某办理。

合同签订后,王某某即将二套房屋分别交付给了姜某某、关某某,姜某某、关某某将房屋进行装修、居住使用至今。姜某某、关某某在协议约定之日支付了房款5万元,之后关某某分数次支付房款83005.00元,姜某某支付房款105500.00元。合同签订后关某某、姜某某就将房产过户所需的材料交给了王某某。因王某某出卖房屋时还未办理房权证,王某某分数次向姜某某、关某某要钱称办理房产证,每次都是拿上钱后就不再接电话,姜某某、关某某虽然一直催促王某某办理房产过户登记手续,但王某某一直托延,因此一直未办理房屋过户手续。王某某在将房屋出卖给姜某某、关某某后,又以该二处房屋作抵押从金某某处借款40万元。因王某某未偿还金某某的借款,金某某将王某某起诉要求偿还借款,法院判决王某某偿还金某某借款40万元,判决生效后金某某申请法院对抵押的二处房产强制执行,关某某、姜某某对金某某申请执行房屋向法院提出执行异议。本律师接受关某某、姜某某的委托,参与执行异议听证。

二、本律师在听证过程中根据本案事实依据相关法律规定,发表了以下代理意见:

本案被执行人已出卖给异议人的房屋,产权虽未转移,也不能作为被执行财产。事实与理由如下:

(一)关某某、姜某某与王某某签订的《房屋买卖合同》合法有效

1、合同已实际履行。

合同签订后,王某某即将二套房屋分别交付给了二异议人姜某某、关某某,二异议人将房屋进行装修、居住使用至今。二异议人在协议约定之日一次性支付房款5.00万元,之后关某某分数次支付房款计83005.00元,姜某某支付房款105500.00元,二异议人不仅按约支付房款,并且支付房款的数额远远多于合同约定按期应支付的数额。合同签订后关某某、姜某某就将房产过户所需的手续交给了王某某。因被执行人在出卖房屋时还未办理房权证,二异议人不能当时提出过户申请,后王某某分数次向异议人要钱称办理房产证,每次都是拿上钱后就不再接电话,二异议虽然一直催促王某某办理房产过户登记手续,但被执行人一直托延,所以该房过户手续一直未办。根据诚实信用原则,在二异议人已按合同约定支付购房款且实际占有和管理了该房产的情况下,被执行人应当继续履行合同,将房产过户到二位异议人名下。

2、办理过户登记是产权变动的要件,不是合同生效的要件。

《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”。 《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转上和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释(一)》第9条中更明确规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,”

从上述规定看,办理批准、登记手续要成为合同生效的要件,必须有法律、行政法规的特别规定,没有法律、行政法规对合同生效的特别规定,在一般情形下,合同依法成立即生效。但目前尚没有一部法律、行政法规明确规定房屋买卖合同自办理登记过户时生效。本案房屋买卖合同并不因是否登记而影响其效力。买卖合同自合法成立时生效,实际上,双方按合同约定交付的房屋、支付价款,说明合同已经对双方当事人产生效力。根据诚实信用原则,出卖人应当继续履行合同,将房产过户到异议人名下。

3、现行有关规定可以推出未办理登记过户不影响买卖合同的效力。

《城市私有房屋管理条例》第9条明确规定,办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时,购买的房屋,须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。由此可见,买卖合同是办理所有权变更登记手续的必需证件,而这里作为产权登记证明的买卖合同一定是有效合同,因为无效合同是不受法律保护的,更不能作为产权登记证明。所以,该条规定说明买卖行为与登记过户行为是两个独立的行为,买卖房屋是否办理过户登记手续与买卖合同的效力无关。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第85条规定:“财产所有权合法转移后,一方翻悔的,不予支持。财产所有权尚未按原协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行;如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任”,这一规定说明,财产所有权的转移与否,并不决定双方协议的效力。

(二)异议人对涉案房屋未办理过户登记没有过错。

本案中,二异议人已付清主要价款并实际占有不动产,并居住至今,而且合同约定由被执行人负责办理房产证,异议人已在合同签订时将相关手续交付给被执行人,二异议人一直催促被执行人办理房产证,并不是二异议人怠于办理房屋过户手续,由于被执行人原因导致直今未办理过户登记,异议人对涉案楼房未办理过户登记手续不存在过错。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定:被执行人将其财产出卖给第三人,第三人已经支付部分价款并实际占有该财产,但根据合同约定被执行人保留所有权的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人要求继续履行合同的,应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后,裁定解除查封、扣押、冻结。第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。

(三)执行人金某某作为一般债权人,其债权的标的是金钱给付,而非特定的涉案房屋,异议人的债权与执行人的债权具有平等性。

二异议人作为买卖房屋合同的债权人,执行人金某某作为借款合同的债权人,地位是平等的,都应当受到法律同等的保护,并不能因为谁先起诉或谁先申请强制执行而获得一种优先于其他债权人的权利,因此,如果法院为了执行申请人诉被执行人的生效判决而强制执行房屋,实质上就赋予了执行申请人对该房屋的优先权,这与债权的平等性是相悖的。

(四)二异议人基于买卖对房屋的合法占有权,可以对抗执行人金某某的抵押权。

第一,本案抵押担保无效。

买卖协议签订在先,被执行人抵押在后,二异议人并不知抵押一事。被执行人将房子设定抵押,存在欺诈行为,执行人明知被执行人已将房屋转让,恶意串通将已转让的房屋抵押侵害了异议人的利益,因此抵押不成立不生效,法院应撤销抵押行为。

《物权法》第一百九十条:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《担保法》第四十八条:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。”根此规定,合法的使用权优先于抵押权,况且本案异议人是基于买卖对房屋的占有,这种占有具用持续性,永久性和稳定性,即然因租赁而产生的占有都受法律保护,那么基于买卖所拥的占有权更应受到法律的特别保护。异议人从被执行人手中购买房屋后,因故未办理产权过户手续,房屋产权未转移,毫无疑问,被执行人仍是法律上的房屋所有权人。但是被执行人享有的所有权已经是一种法律上受到限制的所有权,这种限制实际上是因为买受人所享有的合法占有权对所有权的限制。异议人基于其与被执行人之间的买卖合同而对该房屋已经合法占有,享有占有权,这种占有虽非物权,但是基于物权占有,具有权利推定、占有保护、占有持续三大功能,具有物权的效力。因此,异议人可以基于其合法的占有权对抗执行申请人的请求。

《合同法》第133条:“标地物的所有权自标的物交付时起转移。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条:“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同,在买卖合同有效的情况下,买受人均要求履行合同的,人民法院应当按照以下情形分别处理:(一)已先行依法受领交付的买受人,请求出卖人履行办理所有权转移登记等合同义务的,人民法院应予支持;(二)均未依法受领交付,先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;(三)均未依法受领交付,又未办理所有权转移登记手续,依法成立在先的合同买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的,人民法院应予支持;(四)出卖人将标的物交付给买受人之一,又为其他买受人办理所有权转移登记,已经依法受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的,人民法院应予支持。”从上述规定可以看出,对同一标地物存在多个买受人的情况下,占有标地物的买受上具用优先权,并且这种优先权可以对抗已登记的物权。

第二,本案是房屋买卖合同在先,抵押登记在后,到目前为止,尚没有一部法律、行政法规明确规定,只要不动产法律上的权利是被执行人的,就一定要不顾第三人的利益进行执行。

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条:“ 买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上,出卖人主张取回标的物的,人民法院不予支持。”姜某某已支付房款的百分之七十五以上,关某某已支付房款的百分之六十五以上。

尚未办理过户登记时,买方对房屋的权利尚不是物权,但因其已支付相应价款并实际占有不动产,其权利接近于物权。异议人对办理过户手续客观上没有过错,异议人已是实际产权人,已经取得了相当于物权的权利。应保护已经履行了全部实质义务的买方,以维护交易秩序的稳定。

(五)本案不应适用物权法第一百九十一条规定:“抵押期间未经抵押权人同意,抵押人不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。故在债务得到清偿且抵押权消灭前,未经抵押权人的同意,该房屋作为抵押财产不得办理过户手续。”《担保法》第四十九条:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条:“ 抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;”上述规定是抵押权在先,买卖在后的情况,本案是买卖在先,抵押权再后的情形,因此,本案不应适用上述规定。

综上所述。房屋转让行为发生在抵押和法院查封之前,异议人就所购房产支付了主要价款,虽然部分房款未支付,那是因为双方有约定在办理完产权证时一次性支付,异议人已实际占用房屋并且花费数额较大的装修费,该房产实际在异议人的控制之下,双方所签订的房屋转让协议系当事人真实意思表示,未违反法律法规强制性规定,应认定合法有效。异议人对未过户登记无过错,异议人的利益应受到法律保护,从维护交易秩序和善意一方的利益出发,异议人的执行异议成立,应解除对该房屋的抵押、查封和执行。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中 查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条规定:“查封、扣押、冻结案外人财产的,人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定。”恳请贵院解除对涉案楼房的查封,中止对该楼房的执行。将该房产归还异议人,切维护异议人的合法权益。

三、办案结果。

法院认可了本律师的代理意见,支持了二异议人的执行异议请求,依法裁决,驳回了申请执行人金某某对房产的执行。本律师依据事实和法律维护了关某某、姜某某的合法权益。

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